Гарантия на строительство дома по закону 5

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Гарантия на строительство дома по закону 5». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

Исполнение Подрядчиком своих гарантийных обязательств предусматривается, как правило, отдельной главой договора строительного подряда. В данной главе прописывается как период гарантии, так и ключевые параметры исполнения Подрядчиком гарантийных обязательств.

Если подрядчик отказывается исправлять недостатки

Сначала вам все равно нужно отправить досудебную претензию. Обращаться в суд есть смысл, если подрядчик на нее не ответил в течение месяца, или отказался выполнять требования.

Что нужно сделать, чтобы обязать компанию исправить недостатки через суд:

  1. Заказать независимую экспертизу. В заключении должно быть указано, кто именно виноват в дефектах и по каким причинам они возникли.
  2. Составить исковое заявление в трех экземплярах, один направить ответчику ценным письмом с описью вложения. Отслеживать письмо можно на сайте Почты России.
  3. Подать исковое заявление вместе с остальными документами в районный суд по адресу объекта недвижимости, своему месту жительства, адресу заключения договора или расположения ответчика – на выбор.
  4. Получить определение о принятии иска к производству. В нем будет указана дата предварительного заседания.
  5. Прийти на предзаседание лично или отправить туда юриста, если ходатайство о привлечении представителя заявлено отдельно или в иске.

Потом будут судебные разбирательства. По закону они могут длиться до двух месяцев, но на практике все занимает и полгода. Когда решение будет вынесено, заберите его копию. Оно вступит в силу через месяц, тогда же выдадут и исполнительный лист.

За что не отвечает подрядчик в рамках гарантийных обязательств

По закону подрядчик не несет ответственности за явные недостатки:

  • Которые могли быть, но не были обнаружены при обычной приемке работы в рамках гарантийных обязательств (согласно п. 3 ст. 720 Гражданского кодекса РФ). Однако наличие акта приемки-сдачи работ без замечаний не препятствует выдвижению заказчиком претензий относительно недостатков работ. Это явно предусмотрено в случае строительного подряда. Соответственно, можно предположить, что такой принцип применим и к другим видам договоров подряда;
  • Если можно доказать, что недостатки возникли из-за неправильной эксплуатации, нормального износа, ненадлежащего ремонта, проведенного самим заказчиком или третьими лицами. В таких случаях ответственность ложится на заказчика. Данное правило применяется в отношении строительного подряда (согласно п. 2 ст. 755 Гражданского кодекса РФ), но также может применяться в случае других договоров подряда.

За что отвечает застройщик

Гарантия на новостройки по закону о долевом строительстве распространяется на инженерное и технологическое оборудование и конструктив здания.

Что входит в возможные поломки оборудования:

  • сбой в работе или лопнувшие батареи;
  • лопнувшие водопроводные или канализационные трубы;
  • перепады напряжения в сети;
  • засоры (труб, мусоропроводов);
  • поломки лифта.

Какие проблемы могут возникнуть с конструктивом здания:

  • грибок и плесень;
  • трещины фасадов, стен, потолков;
  • нестыковка швов;
  • дефекты, влияющие на функциональность стеклопакетов;
  • нарушенная геометрия пространства квартиры.

На что не распространяется гарантия

Гарантия на новостройку от застройщика по закону не поможет, если поломка возникла вследствие неправильной эксплуатации квартиры или нарушения правил пользования газовыми, электрическими приборами и сантехникой.

Наглядный пример: в новой квартире сломалась посудомоечная машина. За производственный брак будет отвечать производитель или продавец, за неправильную установку или эксплуатацию — установщик или собственник соответственно. А вот в случае короткого замыкания или неправильно проложенных труб водоотведения придется отвечать застройщику.

В зону ответственности строительной компании не входят поломки, возникшие из-за естественного износа материалов. Если выяснится, что дефект возник в квартире, которая использовалась не по назначению, например, в ней работала парикмахерская, хотя помещение имеет статус жилого, заниматься ремонтом тоже придется самому владельцу.

К исключениям, на которые гарантия не распространяется, также относятся неисправности сетей и оборудования, установкой которых занимались сторонние компании; после ремонта, самостоятельно проведенного собственником, привлечь застройщика к ответственности тоже будет сложно; если вы сделали перепланировку и тем более не узаконили ее, на гарантию можете не рассчитывать.

Составление претензии застройщику о выявленных недостатках

Установленного образца претензии к застройщику в законодательстве нет. Но для того, чтобы в будущем этот документ служил доказательством для судебного спора, нужно знать, как правильно его составить. Желательно указать в претензии следующие сведения:

  • Полное наименование компании застройщика, ее юр. адрес и телефон.
  • Фамилия, Имя, Отчество собственника квартиры, его адрес проживания, контактный телефон для связи.
  • Номер и дата договора долевого участия.
  • Список обнаруженных дефектов.
  • Список гарантийных обязательств, распространяющиеся на отдельные элементы здания. Следует указать необходимый пункт ДДУ. В случае отсутствия гарантийных обязательств в договоре, нужно сделать ссылку на нормы законодательства (№ 214-ФЗ, ГК РФ).
  • Требование устранить дефекты. В противном случае указание о намерении обратиться с исковым заявлением в суд.
  • Дата, подпись дольщика.
Читайте также:  Как правильно называется должность техничка или уборщица

К претензии прилагаются такие документы, как акт осмотра дефектов квартиры экспертом или расчет стоимости ремонта. Эти документы составляются с экспертом в 3 экземплярах: первый – владельцу квартиры, второй — для застройщика, третий — при необходимости как приложение к судебному иску.

Существенные строительные недостатки, выявленные по истечении 5‑летней гарантии, но в пределах 10 лет эксплуатации МКД

Если гражданин заключил ДДУ исключительно для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, то к отношениям из этого договора применяется не только Закон № 214-ФЗ, но и (субсидиарно) Закон о защите прав потребителей (п. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Закон о защите прав потребителей (п. 6 ст. 19, п. 6 ст. 29) позволяет УК (ТСЖ) предъявить застройщику требование о безвозмездном устранении существенных строительных недостатков (а если недостатки своевременно не устранены – о возмещении своих расходов на устранение таких недостатков) в течение срока службы дома (а если это срок не установлен – в течение 10 лет) при условии, что эти недостатки возникли до момента приемки-передачи первого помещения МКД или по причинам, возникшим до этого момента.

По сути, УК (ТСЖ) придется не просто заактировать строительные недостатки, но и собрать доказательства того, что эти недостатки носят существенный характер и возникли до передачи первого помещения в МКД.

Понятие существенных недостатков раскрывается в абз. 9 преамбулы к Закону о защите прав потребителей: это неустранимые недостатки или требующие на устранение несоразмерных расходов или затрат времени, выявляющиеся неоднократно, или проявляющиеся вновь после устранения.

Существенность тех или иных недостатков – категория оценочная, экспертная. Поэтому в этом вопросе суды, как правило, опираются на заключение судебной экспертизы. Можно лишь отметить, что существенные недостатки МКД влияют на прочность, устойчивость, несущую способность конструкций жилого дома и, соответственно, его эксплуатационную пригодность. К примеру, трещины в фундаментах и плитах перекрытия, сквозные трещины в теле кирпичной кладки – это существенные недостатки. А трещины в штукатурном слое стен эксперты скорее всего отнесут к эксплуатационным повреждениям, которые не являются существенными недостатками строительства дома.

Чтобы собрать доказательства наличия строительных недостатков, их причин и существенности УК (ТСЖ) необходимо сделать следующее:
— уведомить (заказными письмами с уведомлениями о вручении) застройщика (обязательно), заказчика и генподрядчика (желательно) о выявленных недостатках и вызвать для натурного обследования и составления акта;
— организовать комиссионное обследование строительных недостатков (состав комиссии: представители УК (ТСЖ), застройщика, заказчика, генподрядчика, независимого эксперта по строительно-техническим вопросам);
— тщательно задокументировать выявленные недостатки с приложением фотографий, замеров, детальным описанием дефектов;
— договориться с экспертом по строительно-техническим вопросам скомпилировать все полученные данные в заключении (техническом отчете) с выводами о причинах недостатков, их существенности (важно попросить эксперта внести в заключение соответствующие формулировки о том, что недостатки возникли в период строительства, являются существенными, влияют на прочность, устойчивость, несущую способность и пр.) и ориентировочной рыночной стоимости их устранения.

Вот основные моменты, которые нужно учитывать управляющим организациям перед обращением в суд с иском к застройщику:

  1. Управляющая компания должна представлять интересы собственников МКД в судах для исполнения своих обязательств.
  2. Чтобы суды признали правомерность требований УО к застройщику, ей необходимо сделать экспертизу, которая оценит стоимость устранения недостатков.
  3. Претензии к застройщику подаются в период действия гарантийного срока. Главная задача для УО и судов – правильно его установить.
  4. Гарантийный срок на объект долевого строительства – пять лет, на технологическое и инженерное оборудование – три года.
  5. Срок гарантии исчисляется с момента передачи участнику долевого строительства объекта, являвшегося предметом договора.
  6. В отношении технологического и инженерного оборудования гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства.
  7. Для иного общедомового имущества, находящегося в общей долевой собственности, гарантийный срок начинается со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства и составляет пять лет.

За что не отвечает застройщик

В пределах срока, отведенного на гарантию, строительная компания должна устранить свой брак и дефекты, возникшие по ее вине. Однако законодатель дает возможность застройщику уйти от ответственности, даже если гарантийный срок на объект долевого строительства еще не истек. Но в этом случае он должен доказать, что не виновен. Ответственность застройщика перед собственником не наступает при следующих обстоятельствах:

  • ухудшение эксплуатационных характеристик произошло вследствие естественного износа дома;
  • несоблюдение пользователем условий эксплуатации, обслуживания и технических требований, которые отражены в инструкции, переданной дольщику во время приемки жилья;
  • повреждение коммуникаций или конструктивных элементов строения, которые произошли в результате их замены или ремонта самими жильцами или нанятыми ими строителями;
  • различные аварийные ситуации, возникшие в инженерных и коммуникационных системах, по вине жильцов.
Читайте также:  Чем отличается малоимущие и малообеспеченные

Зачастую застройщики пытаются переложить свои обязательства по отношению к дольщику на подрядчика, указывая, что строительство дома осуществляла именно строительная компания, которая и допустила нарушения при возведении объекта, а застройщик лишь является заказчиком этих строительных работ, ввиду чего не может нести ответственность за эти нарушения.

Такая позиция в корне неверна, так как по закону именно застройщик несет ответственность перед дольщиком за качество передаваемого объекта и не может ее переложить на кого-то другого.

Пример нарушения гарантийных обязательств

Покупатель обратился в автосалон с поломкой системы отопления в автомобиле, находящимся на гарантии. Продавец произвел ремонт, но через некоторое время именно эта деталь снова сломалась. Была произведена замена электродвигателя вентилятора, продавец объявил данный вид ремонта негарантийным, и потребовал оплатить стоимость работ. При этом в сервисной книжке данный вид поломки не значится негарантийным.

В чем не прав продавец:

  • Негарантийными считаются только случаи:
    1. поломка произошла по вине покупателя;
    2. действий третьих лиц, например, покупка некачественного бензина;
    3. из-за возникновения обстоятельств непреодолимой силы (ураган, наводнение и др.).

    Что делать, если застройщик не принял меры?

    Если после комиссионного обследования и подписания акта выявленных недостатков девелопер ничего не предпринял, то по результатам проведенной строительно-технической экспертизы вы можете подать на него иск в суд. Обратите внимание, что при составлении письменного ходатайства необходимо ссылаться на статью 7 Закона об участии в долевом строительстве. В ней сказано, что:

    • За нарушение сроков устранения дефектов, которые появились по вине застройщика и сделали объект непригодным для проживания, он должен выплатить дольщику неустойку за каждый день просрочки в размере 1% стоимости квартиры.
    • Если неисправность не является основанием для признания помещения непригодным для проживания, то строительная компания выплачивает эту же сумму, но единоразово.

    Что говорит законодательство

    Срок гарантии чаще всего обговаривается в подрядном договоре. Но и в его составлении случаются огрехи. При условии, что срок гарантии на работу строителей не обговаривался заранее, это не означает, что его нет совсем. Несколько статей Гражданского Кодекса обращаются к этой тематике. Срок в пять лет устанавливает статья под № 756, но условия соглашения будут иметь первостепенное значение. Далее, статья № 724 рассказывает о сроках, в течении которых необходимо найти огрехи недобросовестных подрядчиков:

    • если гарантия не обговаривалась, претензии по результатам работ можно предъявить, при условии обнаружения недостатков в первые двадцать четыре месяца после сдачи объекта заказчиком;
    • гарантия вступает в силу после того, как заказчик принял готовый объект или должен был принять его;
    • если в договоре прописан срок гарантии и он меньше двух лет, заказчик может обратиться с претензией к застройщику, после истечения гарантии на выполненные работы. Но ему придется доказывать, что недостатки были обнаружены впоследствии эксплуатации здания, но возникли они до того, как объект был сдан.

    Основная мысль из этих статей вытекает следующая – если брак в работе подрядчика удалось обнаружить в течение гарантии и при этом доказать, что в причинении ущерба имеется его вина, исправлять все придется ему и за свой счет. Заказчик также может заявить свои требования на компенсацию физического, имущественного и/или морального вреда. Организация, занимающаяся строительством, имеет право дать отказ в выполнении требований заказчика. Но при этом он должен будет объективно обосновать свою непричастность. Очень часто подобные разногласия можно решить только в судебном порядке с привлечением в качестве эксперта независимой экспертизы строительства. Как работает независимая экспертиза, вы можете посмотреть в статье на нашем сайте. Или проконсультироваться у дежурного консультанта интернет – портала «ПравПотребитель».

    Что считается гарантийным случаем в строительстве в 2024 году?

    Гарантийные случаи в строительстве – это недостатки строительных работ, подлежащие обязательному исправлению или возмещению. Определяются договором сторон, а также федеральными нормами, подзаконными актами или техническими регламентами. Претензионный порядок зависит от объекта и вида строительных работ, категории исполнителя, наличия письменного соглашения и его условий.

    По совокупности действующих норм ГК РФ и ЗоЗПП к гарантийным случаям в 2024 году следует отнести недостатки и дефекты, в которых прослеживается вина подрядчика или застройщика. Так, причинами таких дефектов становятся нарушения правил выполнения работ, несоблюдение действующих в строительстве СНиП и ГОСТов, применение некачественных и небезопасных строительных материалов.

    Слабые места новостроек

    Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона. Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры. Это отдельная тема — как нужно проверять и фиксировать состояние жилья при приемке от застройщика. Речь именно о проблемах, которые проявляются при эксплуатации.

    Как правило, это выход из строя инженерного оборудования как в общедомовых зонах, так и внутри квартир. Сильнее всего страдает лифт, но как раз его поломки чаще всего бывают связаны не с браком, а с неправильной эксплуатацией из-за проведения жильцами дома массовых ремонтов. Далее по популярности — последствия усадки дома: расстыковки швов стена-потолок, стена-стена, трещины в покрытии потолка, дефекты напольных покрытий, промерзание оконных блоков. Эти проблемы, к сожалению, могут возникнуть у любых многоквартирных домов независимо от застройщика и технологии строительства.

    Самостоятельно все недостатки сразу обнаружить невозможно. Обычно достаточно одного календарного года: например, вы въехали в квартиру летом, но только зимой вы обнаружите, что вам неправильно установили окна, и из них дует.

    Какие существуют гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

    В ФЗ №214 указано, что застройщик обязан передать клиенту качественное жилье, соответствующее условия ДДУ, действующим нормативам, а также другой документации — технической, проектной и градостроительной. Нарушение этих требований и отступление от условий договора ведет к ухудшению качества готового объекта и появлению ряда недостатков готовой квартиры. В результате жилье может быть признано непригодным для эксплуатации, а дольшик (покупатель недвижимости) вправе требовать от застройщика:

    • Уменьшения стоимости договора с учетом выявленных в процессе осмотра дефектов.
    • Устранения недостатков без дополнительной оплаты и в определеннее сроки.
    • Компенсацию потраченных средств, если за устранение недостатков берется новоиспеченный владелец квартиры.

    Сроки исполнения гарантийных обязательств

    Есть распространенное заблуждение – якобы действует гарантия застройщика 5 лет. На самом деле это не так. Как было сказано выше, этот срок распространяется на общедомовые конструкции. На инженерные – 5 лет. А вот на состояние крыши – 10 лет.

    Если претензия выявлена и застройщик согласился на устранение недостатков – то в соответствии с п.2 ст.7 214-ФЗ девелоперу нужно устранить недостатки «в разумный срок». К сожалению, что такое разумный срок в законе не прописано, поэтому нужно рассматривать каждый случай индивидуально. Обычно это 30 дней, но срок может быть увеличен.

    Для того, чтобы узнать срок устранения в каждом конкретном случае, эксперты анализируют аналогичные услуги, представленные на рынке. И ориентируются на средний срок, за которой сторонние организации предлагают выполнить такие работы.

    Гарантийный срок на строительные работы в градостроительном кодексе

    Однако необходимо понимать, что обнаруженный недостаток должен носить производственный характер. Если он произошел вследствие износа при нормальной эксплуатации, из-за неправильного обращения со стороны заказчика или других нарушений — исполнитель вправе отказать в гарантийном обслуживании.

    Согласно данным нормативно-правовым актам требования о безвозмездном устранении выявленных существенных недостатков качества результата строительных работ (объекта долевого строительства) предъявляются в течение гарантийного срока. Гарантийные сроки могут быть различными в зависимости от вида и результата строительных работ, но в любом случае они определяются законом либо условиями договора.
    Например, гарантийный срок на объект долевого строительства устанавливается договором, но в то же время он не должен быть менее пяти лет со дня передачи объекта дольщику (ст. 7 Закона N 214-ФЗ). При строительном подряде, напротив, в ст. 756 ГК РФ указан максимальный пятилетний срок с момента передачи заказчику результата строительных работ, который применяется в том случае, если договором или законом не установлено иное (статьи 724, 756 ГК РФ).

    Что в себя включают гарантийные обязательства по договору подряда

    1. Заказчик должен провести ревизию принимаемого им объекта. При обнаружении недостатков, соответствующий акт передаётся исполнителю.
    2. Подрядчик проводит анализ полученного акта и, при необходимости, может провести собственную экспертизу.
    3. Если исполнитель согласен с тем, что допустил ошибку, он должен либо устранить недостатки за собственный счёт, либо за счёт заказчика (если проблемы с объектом возникли из-за причин, не связанных с работой исполняющего лица).
    4. Если исполнитель не согласен с замечаниями заказчика, то принудить его к выполнению гарантийных обязательств можно в судебном порядке.
    1. Если гарантийный срок ещё не истёк, а клиент обнаружил дефекты, либо они возникли в ходе эксплуатации, то подрядчику передаётся обращение с требованием провести предусмотренный ремонт. Здесь вы можете подробнее изучить как рассчитать неустойку по договору подряда.
    2. Исполнитель может либо сразу принять условия заказчика и исполнить гарантийные обязательства, либо провести экспертизу, чтобы понять, чем были вызваны дефекты. Если причиной стала ненадлежащая эксплуатация, то ремонт не будет осуществляться. Также под гарантийный ремонт не попадает естественный износ.
    3. Если исполнитель утверждает, что причина возникновения дефектов не имеет отношения к его деятельности, клиент может обратиться за помощью к органам судебной власти для проведения независимой экспертизы.


    Похожие записи:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *